- تسریع در امر نوسازی شهر تهران
- امکان سرمایه گذاری در امر مسکن با حداقل سرمایه

پرسش: طرح را بصورت خلاصه تعریف کنید؟
پاسخ: فلسفه اصلی سرمایه گذاری مسکن توسط شهرداری و سازمان نوسازی حرکتی است در راستای کمک به مردم برای اینکه بتوانند در امر مسکن سرمایه گذاری کنند و شاید از این طریق به صاحبخانه شدن برسند، از زمانی که قیمت مسکن یک رشد جهشی داشته، سرمایه گذاران خرد را کلاً از مدار سرمایه گذاری مسکن و از بازار مسکن خارج کرده و این طرح می تواند راه را برای حضور سرمایه گذاران خرد و سرمایه گذاران کوچک در بازار مسکن باز کند و حضور آنها را از این طریق تحقق ببخشد. طرحی که مورد نظر است این است که ما مسکن را بصورت واحدهای کوچکتر از یک واحد مسکونی که متراژی بالای 50 متر دارد تقسیم بندی کنیم، تا این امکان فراهم شود. در واقع با دو عامل. یکی کوچک کردن واحد مسکونی برای سرمایه گذاری، دوم تعدیل قیمت. این 2 تا با هم جمع شود تا راه را برای سرمایه های کوچک و سرمایه گذاران خرد بتواند باز کند. کوچکترین واحدی که ما در این طرح مد نظرمان است 5 متری است. یعنی 5 متر مربع مسکن را به عنوان یک واحد تلقی می کنیم و با قیمتی که برای آن در نظر گرفته می شـود می توانند افراد با سقف 4.5 میلیون تومان در این طرح مشارکت داشته باشند و سرمایه گذاری کنند.

پرسش: آیا شهرداری به عنوان یک منبع درآمد به خانه سازی رو آورده است؟
پاسخ: خیر، اصلاً همانطور که کلیت طرح نشان خواهد داد هیچ درآمدی از این محل مورد نظر نیست. با توجه به مبلغ یا قیمتی که برای 1 متر در نظر گرفته شده و سودی که منظور می شود و تخفیفی که داده می شود، در واقع شهرداری یک کمکی می کند به حضور پس انداز های کوچک در سرمایه گذاری مسکن و اینکه مردم از منافع آن برخوردار شوند و یک کمکی هم برای جمع آوری بخشی از نقدینگی می کند که در بازار وجود دارد که خود این هم اگر نقش کاهش تورمی داشته باشد باز به نفع مردم خواهد بود، ضمن اینکه به هر صورت میزانی هم مسکن در این طرح ساخته می شود و در اختیار مردم می تواند قرار گیرد.

پرسش: آیا این طرح موجب کندی در روند نوسازی بافتهای فرسوده و تأمین خانه معوض نخواهد شد و یا برعکس؟
پاسخ: خیر، برعکس. با توجه به نقدینگی که از رهگذر اجرای این طرح تأمین می شود، این می تواند یک عامل تسریع باشد برای نوسازی بافتهای فرسوده و کاهش کسری اعتبارات را جبران کند و موجب شود کندی ناشی از بخشی از اعتبارات نوسازی بافت فرسوده را برطرف کند.

پرسش: آیا مراحل قانونی تصویب طرح طی شده است؟ به چه صورت است؟
پاسخ: بله، در برنامه سال 87 سازمان نوسازی یکی از منابعی که در کنار عرضه اوراق مشارکت و تسهیلات بانکی و غیره در نظر گرفته شده و سرمایه گذاری های خارجی بحث سرمایه گذاری در امر مسکن بوده که در مراحل تصویب برنامه سازمان نوسازی، مراحل تصویبش را طی کرده و در شورای شهر تهران هم به تصویب رسیده و بصورت قانونی درآمده است.

پرسش: چه ضمانتی وجود دارد که در پایان سه سال واحدها ساخته شده و آماده تحویل شود؟
پاسخ: ما برای اینکه این ضمانت اطمینان بخش باشد، طرحها و پروژه هایی را در این طرح عرضه می کنیم و به فروش گذاشته می شود و برای سرمایه گذاری معرفی می شود که بصورت قطع، مراحل مقدماتی اش را برای ساخت طی کرده و خیلی از آنها شروع به ساخت هم شده است. یعنی موانعی که ممکن است موجب به بن بست خوردن طرحها شود در هیچ کدام از این طرحهایی که ما عرضه می کنیم وجود ندارد و زمانی هم که در نظر گرفتیم زمانی است که متناسب با زمان ساخت و ساز آن مجموعه ها است و فکر می کنیم که 3 سال حتی ما یک مقدار هم حاشیه امنیت هم از نظر زمانبندی قائل شدیم که مطمئن باشیم در زمان و موعد مقرر این پروژه ها به اتمام می رسد.

پرسش: آیا امکان بازخرید هم پیش بینی شده است؟
پاسخ: بله، من کلی عرض کنم که طرح جزئیاتش از نظر مبلغ و تخفیفها و بازخرید و غیره به این شکل است که افراد وقتی که به یک اندازه متراژی که حداکثر می تواند 100 متر باشد(بیشتر از آن کسی نمی تواند خریداری کند) وقتی این را خریداری می کند تا 100 متر مبلغی را به عنوان پیش پرداخت برای خرید این مسکن می پردازد که به ازای هر متر علی الحساب 900 هزار تومان است و وقتی افراد این مبلغ را می دهند یک دفترچه هایی که هر کدام نماینده 5 متر سرمایه گذاری مسکن است در اختیار آنها قرار می گیرد، این دفترچه معادل 4.5 میلیون تومان ارزش ریالی خودش است و چنانچه هر زمانی افراد بخواهند این معامله و این سرمایه گذاری شان را پس بگیرند و یا از ادامه سرمایه گذاری انصراف دهند، از روزی که می خرند تا پایان 3 سال در اثنای این مدت اگر به آن بانک عامل که تعاونی اعتبار شهر در این طرح است مراجعه کنند و دفترچه شان را بدهند اینها می توانند در واقع اصل پولشان را به اضافه سود 17 درصد که هر شش ماه نیم درصد برابر جدول ذیل به آن اضافه خواهد شد، تسویه حساب کنند.


یعنی امکان بازخرید از روزی کـه می خرند تا پایان 3 سال اگر انصراف بدهند و بخواهند از طریق بانک عامل پولشان را پس بگیرند به آنجا مراجعه می کنند، دفترچه شان را عودت می دهند، اصل و پولشان را بر اساس نرخی که بیان کردیم محاسبه روزشمار به آنهـا داده می شود. اما اگر کسانی بنا داشته باشند که تا پایان طرح حضور داشته باشند، یعنی 3 سال را تحمل کنند، در پایان 3 سال امتیازات ویژه تری برای افراد وجود خواهد داشت. در پایان 3 سال به جای آن نرخ بازخرید، سالانه 24 درصد سود علی الحساب برای پول اولیه آنها در نظر گرفته می شود و این مبلغ اولیه پیش پرداخت آنها و یا علی الحساب آنها اضافه می شود و نسبت به قیمت روز مسکن در همان پروژه که بصورت کارشناسی تعیین خواهد شد 7 درصد قیمت هم به آنها تخفیف داده می شود، یعنی به ازای آن میزان متر مسکنی که آنـجا دارند؛ به ازای هر مـتر، هر قیمـت روزی که تعــیین می شود، 7 درصد برای اینها تخفیف در نظر گرفتـه می شود که جمع موجودی آنها پولی که خودشان گذاشتند خواهد بود به اضافه 24 درصد سالیانه هم به آن پولشان اضافه می شود و با آن 7 درصدی که نسبت به قیمت روز تخفیف داده می شود، پولشان در پایان 3 سال حدوداً 2 برابر می شود، مقداری کمتر از 2 برابر و این موجودی آنها می شود. قیمت مسکن را هم آن روز مشخص می کنند با پرداخت مابه التفاوت آن اگر فردی به اندازه 1 واحد نداشته باشد تا یک ششم واحد، یعنی یک دانگ از یک واحد را می تواند بصورت مشارکت با 5 نفر دیگر شریک شوند و هر کدام 1 دانگ داشته باشند. یا با یک نفر دیگر، یک نفر یک دانگ یک نفر 5 دانگ و یا 3 دانگ این 3 دانگ آن. به هر صورت می تواند تا یک ششم یک واحد مسکونی را هم تصرف کند. در غیر این صورت یا می تواند در پروژه های جدیدی که ما خواهیم داشت سرمایه گذاری کند و یا حدود 2 برابر پولش را به عنوان سود سرمایه گذاری و اصلش دریافت و تسویه کند.

پرسش: در مورد اینکه پول نقدی از خریداران دریافت می شود چه اسنادی و مدارکی به آنها تحویل داده می شود؟
پاسخ: یک دفترچه معتبر که به اصطلاح سند 5 متر مسکونی در این پروژه ها است در اختیار فرد قرار گرفته می شود و همان بانک عامل هم ضمانت هم بازخرید و هم اصل و سود این دفترچه ها را تضمین می کند که فرد با این سند می تواند بیاید اصل پول و سودش را در هر زمان که می خواهد برداشت کند.

پرسش:آیا امکان نقل و انتقال این دفترچه ها وجود دارد؟
پاسخ: بله؛ از زمانی که این دفترچه ها خریداری می شود، بعد از آن چون با نام صادر می شود قابل نقل و انتقال است و فقط باید نقل و انتقال آنها در دفتر خاص این طرح که در سازمان مستقر است ثبت شود. در واقع این دفترچه ها طوری طراحی شده که مثل سند های مالکیت که به جای خانه ها این نقل و انتقال برود ثبت شود اینها هم هر موقع کسی در بازار آزاد برود و بیرون بخواهد دفترچه اش را به کسی بفروشد با قیمت روز آن معامله شان بین خودشان انجام می شود. به قیمت توافقی، سازمان دخالتی در قیمت آن ندارد اما نقل و انتقال آن را بصورت رایگان برای افراد انجام می دهد.

پرسش: این طرح یکسری امتیازاتی دارد، اما امتیازات خاصی نسبت به طرحهای پیش فروش مسکن دارد یا ندارد؟
پاسخ: اولاً اینکه یک نهاد معتبری عرضه کننده این مسکن است که در مقایسه با پیش فروشهای دیگر از یک ضمانت بالایی برخوردار است. شهرداری تهران ویک بانک عامل اصل و سود سرمایه گذاری مربوط به این افرادی که در این طرح مشارکت می کنند را تضمین می کنند و پشتوانه های قانونی برای اجرای این طرحها که عمدتاً در اختیار شهرداری است برای این طرحها وجود دارد و با توجه به این شرایط از نظر اطمینان و امنیت سرمایه گذاری کاملاً تضمین شده و صد در صد است.

پرسش: ساکنین بافتهای فرسوده هم می توانند در این طرح شرکت کنند و آیا امتیازات خاصی دارند؟ اگر هست به چه صورت است؟
پاسخ: ساکنین بافتهای فرسوده به 2 صورت می توانند شرکت کنند، یکی اینکه مثل سایر مردم می توانند بیایند و از این دفترچه ها بخرند. اما اگر ساکنین بافتهای فرسوده که در چارچوب طرحهای نوسازی سازمان نوسازی هستند بنا بر این باشد که به جای این متراژی که از ما از این طرح خریداری و یا سرمایه گذاری می کنند، واحد فرسوده ای که خودشان دارند را بصورت جایگزین و معوض قرار دهند، این امکان را ما پیش بینی کردیم که وجود دارد. یعنی اگر فردی ساکن بافت فرسوده باشد و متقاضی باشد که منزلش را در بافت فرسوده به شهرداری تحویل دهد و در ازای آن از این دفترچه های متری مسکن به میزان معادل آن منزلش را دریافت کند، در اختیارشان قرار داده می شود و یک امتیاز ات خاصی هم برای آنها قائل خواهیم شد.

پرسش: اگر مردم و خریداران سؤال و ابهامی داشته باشند چگونه می توانند این سؤالات را رفع کنند؟
پاسخ: دفتر و تلفنهایی پیش بینی شده که در طول عرضه این دفترچه ها و بعد از آن تا پایان 3 سال این دفتر دایر می شود و هم بصورت تلفنی و هم بصورت حضوری پاسخگوی همه سؤالات، ابهامات و یا نقطه نظراتی که مردم و مشارکت کنندگان در این طرح دارند خواهد بود

ادامه پرسش و پاسخ

homenp.com